-

Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату

Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату
Компания арендовала у государства землю в Подмосковье. Но в один момент цену на аренду решили повысить в несколько десятков раз на основании экспертизы оценщика. Соответствующее уведомление арендатор получил, когда срок действия оценочного отчёта уже истёк. Фирма посчитала такое поведение арендодателя злоупотреблением правом. Три инстанции пришли к аналогичному выводу. Эксперты объясняют, почему суды правы, и приводят свои аргументы в пользу позиции предпринимателей.

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что отчёт о рыночной оценке действует шесть месяцев. Это объясняется утратой актуальности таких сведений из-за возможного изменения конъюнктуры рынка за полгода, говорит партнёр АБ Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании Дмитрий Некрестьянов: «При этом формально одностороннее изменение арендной платы является сделкой, поэтому срок должен учитываться судами». С этим и столкнулись стороны одного из арендных соглашений.

Неожиданное повышение

В 2007 году «Опытная станция «Центральная» арендовала у Росимущества участок около деревни Булатниково (Подмосковье) для сельхозпроизводства на 49 лет. Но уже через два года вид разрешённого использования участка поменяли на «многофункциональный административно-складской комплекс вспомогательного сооружения». А в 2010 году у земли появился новый арендатор – ООО «ТехПромАльянс». Тогда же стороны договорились, что ежегодная арендная плата составит 1,4 млн руб. и она может меняться со ссылкой на коэффициент-дефлятор (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары и услуги в РФ в предшествующем периоде). Но не чаще одного раза в год. Кроме того, в документе прописали, что подобная корректировка цены возможна лишь путём заключения допсоглашения.

За пять лет «ТехПромАльянс» возвёл на участке нежилое помещение площадью 35 844,6 кв. м. В декабре 2016 года Росимущество заказало «Центру Аверс» отчёт, на основании которого арендную плату решили поднять в 22 раза – до 31,4 млн руб. – из-за увеличения рыночной стоимости земли. Соответствующее уведомление госорган направил контрагенту лишь в конце мая 2017 года, а дошло до получателя оно в 20-х числах июня. «ТехПромАльянс» отказался платить по новому тарифу, спорная ситуация дошла до суда.

В 2018 году Росимущество обратилось в суд и потребовало, чтобы арендатор заплатил штраф за ненадлежащее исполнение арендного договора (дело № А41-71074/2018). Но три инстанции отказали заявителю, сославшись на то, что по договору плата за землю может измениться лишь после заключения допсоглашения. А в рассматриваемом случае такой документ никто никому не направлял и не подписывал. Кроме того, апелляция подчеркнула, что госорган злоупотребил правом, направив котрагенту отчёт об оценке, срок действия которого уже истекал.

Арендатор настаивает на ничтожности сделки

Истец не согласился с выводами нижестоящих инстанций и обжаловал их в Верховный суд. В своей жалобе заявитель подчеркивал, что необходимость менять арендную плату с помощью допсоглашений противоречит действующему законодательству (п. 10 «Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»). Кроме того, Росимущество уверяло, что в спорной ситуации отсутствовало злоупотребление правом.

База судей Грачева Ирина Леонидовна Суд Верховный суд РФ Должность Судья Коллегия Состав Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Материалы

Верховный суд защитил малый бизнес от городских чиновников22 августа



Экономколлегия проверила способ не платить по долгам21 декабря 2018


Все материалы

На заседании в ВС присутствовали лишь представители ответчика. Юрист «ТехПромАльянс», Эльвира Будковская поясняла, что уведомление об изменении арендной платы они получили уже после того, как истек полугодовой срок действия отчета оценщика. По ее мнению, сделка о повышении цены является ничтожной, так как совершена без заключения допсоглашения: «Это противоречит нашим договоренностям». Другой представитель компании, Михаил Лавров недоумевал, как стоимость участка могла вырасти настолько, чтобы повышать цену в 22 раза.

- Но на этой же земле появилась недвижимость, - уточнила председательствующая судья Ирина Грачева.

- Да, мы потратили на нее 1,5 млрд руб. Но это наша инвестиция – наш объект недвижимости, - подчеркнул юрист.

Лавров настаивал, что их оппоненты нарушили порядок установления новой платы за аренду: «Предыдущее изменение вообще-то сопровождалось перепиской, чего в этот раз не было».

- А вы свою оценку пытались провести? Или просили суд назначить такую экспертизу? – уточнила Грачева.

- Мы считали, что нет необходимости это делать в рамках текущего процесса, - сказал представитель ответчика.

Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя четверть часа огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций и отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Эксперты "Право.ru": "Суды пришли к правильным выводам"

Дмитрий Некрестьянов из АБ Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании объясняет, что в рассматриваемой ситуации возник спор о конкуренции вопросов свободы договора и норм о регулируемой цене. По его мнению, этот случай должен разрешаться в пользу ответчика, так как истец в 2010 году утвердил изменения в арендное соглашение, которые противоречат порядку, установленному действующему законодательству. Такие действия госоргана не должны порождать обязанностей по выплате штрафных санкций, добавляет эксперт: «Дело разрешено, по сути, правильно, но из судебных актов становится очевидным, что они не достаточно полно обосновали свои выводы».

Как известно, договоры аренды участков составляются госорганами. На стадии их заключения в предлагаемую госорганом форму документа изменения внести нельзя. Получается, что госорган предложил на подписание текст договора, который сейчас пытается признать недействительным в части, противоречащей законодательству РФ. Мотивируя это еще и нарушением его интересов как арендодателя. Интересный отблеск инвестиционного климата.

Михаил Кюрджев, партнер АБ А2 Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании

Суды интуитивно нащупали то, что Росимущество ведет себя недобросовестно в процессе исполнения обязательства, поскольку не учитывает права и интересы другой стороны, обращает внимание Павел Шефас из ЮФ Авелан Авелан Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции IV группа Арбитражное судопроизводство IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании : «В частности, как отметили суды, не уведомляет арендатора заблаговременно о своем решении изменить арендную ставку. Представьте, что вам передают в пользование вещь, за которую вы платили не более 1,5 миллионов в год, а в середине очередного года вас извещают, что теперь вы будете платить 34 миллиона. И назад дороги нет, ведь полгода уже прошло».

В этом же ключе, на мой взгляд, суды абсолютно правильно отдали предпочтение условиям договора аренды о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении цены, а не неким правилам заключения таких договоров, добавляет эксперт: «Противоположный подход приведет к тому, что выиграет публичный орган, который не исполняет адресованные правила (ведет себя недобросовестно), а проиграет частное лицо, которое полагается на договор с публичным образованием (ведет себя добросовестно)».



Алексей Малаховский



Верховный суд РФ



Экономколлегия ВС

[img]http://pravo.ru/data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP//yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7[/img]

По материалам: pravo
Добавлено: 07 ноя 2019 в 13:09, Категория: Юридические вопросы

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:

Другие новости:
Bakkt намерена запустить расчетные биткоин-фьючерсы

Bakkt намерена запустить расчетные биткоин-фьючерсы

13 ноя 12:45Криптовалюты
Регулируемая криптоплатформа Bakkt намерена до конца года расширить свое предложение расчетными фьючерсами на биткоин. Выступая на конференции CoinDesk Invest: NYC, операционный далее..